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2025
Vorweggenommenen Erbfolge bei Immobilien - Gestaltungspotenziale nutzen!
Immobilien sind für viele Familien ein wesentlicher Bestandteil ihres Vermögens – und zugleich ein sensibler Bereich, wenn es um die Weitergabe an die nächste Generation geht. Wer frühzeitig plant, kann nicht nur Klarheit schaffen, sondern auch finanzielle und organisatorische Vorteile nutzen
Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die persönlichen Freibeträge. Durch eine stufenweise Übertragung an Kinder oder Ehegatten lassen sich Belastungen reduzieren, insbesondere wenn mehrere Familienmitglieder einbezogen werden. Auch Enkel können in Betracht kommen, wenn die Freibeträge der unmittelbaren Nachfolgegeneration bereits genutzt sind. Gestaltungen wie zeitlich abgestimmte Schenkungen oder Kettenschenkungen ermöglichen es, die alle zehn Jahre neu verfügbaren Freibeträge auszuschöpfen. Allerdings sollte bedacht werden, dass bei Einzelobjekten durch eine Vielzahl von Bruchteilseigentümern spätere Abstimmungsprobleme entstehen können.
Besteht das Vermögen aus mehreren Objekten oder soll der Bestand geschlossen erhalten bleiben, kann ein sogenannter Familienpool zweckmäßig sein. Hierbei werden Immobilien in eine Gesellschaft eingebracht, deren Anteile innerhalb der Familie übertragen werden. Diese Struktur schafft klare Verantwortlichkeiten und erleichtert die gemeinsame Verwaltung. Zudem lassen sich im Gesellschaftsvertrag Regelungen zu Stimmrechten, Ausschüttungen oder Veräußerungen verankern. Besonders flexibel sind Personengesellschaften, da Anteilsübertragungen hier ohne notarielle Beurkundung möglich sind. Für viele Familien kann ein solcher Pool eine praktikable Lösung darstellen, um das Vermögen langfristig zusammenzuhalten und gleichzeitig die Nachfolge zu regeln.
Auch Bewertungsfragen dürfen nicht unterschätzt werden. Da die steuerlichen Bewertungsparameter regelmäßig angepasst werden, kann der Zeitpunkt einer Übertragung eine erhebliche Rolle spielen. Häufig lohnt sich ein Blick auf den Jahreswechsel. Bei einer Schenkung ist entscheidend, dass die Auflassung und die Eintragungsbewilligung vorliegen; die eigentliche Grundbucheintragung kann später folgen.
Wird ein lebenslanger Nießbrauch vorbehalten, beeinflusst das Alter der übertragenden Person den Wertabschlag: Jüngere Schenker führen zu höheren Kapitalwerten des Nießbrauchs. Erfolgen innerhalb eines Jahres mehrere Übertragungen, kann zudem das Wahlrecht der Basiswertregelung genutzt werden, um von einer einheitlichen – oft günstigeren – Bewertung auszugehen.
Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien bietet mehrere Wege, Vermögen strukturiert weiterzugeben und gleichzeitig die familiären Interessen zu berücksichtigen. Welche Vorgehensweise im Einzelfall sinnvoll ist, hängt stark von den persönlichen Zielen, der familiären Situation und der Struktur des Immobilienbestands ab.
Ihr Ansprechpartner:
Prof. Dr. Mario Henry Meuthen
Steuerberater, Master of Science
+49 (0)40 734 420 600 | E-Mail
Grundstücke mit stillen Reserven sind Umstrukturierungshindernisse - Aber es gibt § 6b EStG!
Die Übertragung von Grundstücken im Betriebsvermögen stellt in der steuerlichen Praxis ein zentrales Problem dar. Bei der Veräußerung von Grundstücken werden regelmäßig stille Reserven aufgedeckt, die zum Zeitpunkt der Veräußerung zu versteuern sind, mit der Folge entsprechender Liquiditätsabflüsse. Das ist dann problematisch, wenn der Kaufpreis für eine Reinvestition im Unternehmen benötigt wird. Eine Lösung bietet § 6b EStG - zwar eine Norm mit Buchstaben, trotzdem schon viele Jahrzehnte im Einkommensteuerrecht verankert. § 6b EStG vermeidet die Besteuerung stiller Reserven aus der Veräußerung bestimmter Wirtschaftsgüter, insbesondere Grundstücken, durch Übertragung dieser auf andere Wirtschaftsgüter. So erlaubt diese Begünstigung Steuerpflichtigen, die Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden oder auch Binnenschiffen des Anlagevermögens, sofern diese Wirtschaftsgüter mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen gehört haben, auf neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter derselben Art zu übertragen oder eine entsprechende temporäre Rücklage zu bilden. Ziel ist es, die Besteuerung der stillen Reserven aufzuschieben, sofern eine Reinvestition innerhalb von vier bzw. sechs Jahren erfolgt. Die Übertragung ist der Höhe nach nicht begrenzt und steht allen Steuerpflichtigen mit Gewinneinkünften offen. Betriebswirtschaftlich kann dies zu einer Steuerstundung führen, die – je nach weiterer Gestaltung – bis hin zu einer dauerhaften Steuerentlastung reichen kann. Eine wichtige und systematisch sinnvolle Norm, die viele Umzüge von Unternehmen in neue Gebäude erst ermöglicht hat.
Im Kontext von Umwandlungen hat § 6b EStG ebenfalls Bedeutung. Zum einen kann eine bereits existierende Rücklage bei Verschmelzungen, Spaltungen oder Einbringungen auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen, wenn die Umwandlung zu Buch- oder Zwischenwerten erfolgt und der übernehmende Rechtsträger in die steuerliche Rechtsstellung des übertragenden Rechtsträgers tritt. Die Reinvestitionsfrist läuft dann beim Übernehmer weiter, der die Rücklage auch auf eigene Reinvestitionsobjekte übertragen kann. Allerdings ist zumindest eine Rettung der Rücklage „in letzter Minute“ ausgeschlossen: Fällt der steuerliche Übertragungsstichtag mit dem Ende der Reinvestitionsfrist zusammen, muss die Rücklage beim übertragenden Rechtsträger bereits aufgelöst werden und kann nicht mehr übergehen. Hier wurde § 6b EStG auch schon zur Stolperfalle.
Außerhalb des systematischen und vom Gesetzgeber gewollten Grundprinzips eröffnet sich bei Umstrukturierungen Gestaltungspotenzial, wenn eine Rücklage nach § 6b EStG im Zuge von Umwandlungen oder Einbringungen auf Gesellschaften mit bestehenden Verlustvorträgen übertragen werden. Wird die Rücklage dort anschließend erfolgswirksam aufgelöst und mit den Verlustvorträgen verrechnet, kann aus der ursprünglich nur beabsichtigten Steuerstundung faktisch eine dauerhafte Steuerersparnis werden – freilich unter Beachtung einer möglichen Mindestbesteuerung.
Schenkung von fremdfinanzierten Immobilien - Vorsicht bei der Einkommenssteuer!
Für schenkungssteuerliche Zwecke kann es attraktiv sein, fremdfinanzierte Immobilien zu übertragen, denn die auf dem Objekt lastenden Schulden mindern die schenkungssteuerliche Bemessungsgrundlage. Einkommensteuerlich kann das jedoch nach hinten losgehen.
Grundsätzlich gilt: Die unentgeltliche Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie ist einkommensteuerfrei. Diese Steuerfreiheit greift allerdings nicht, soweit Verbindlichkeiten mitübertragen werden und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verschenkt wird. Muss der Beschenkte das Darlehen, dass für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde, übernehmen und liegt die Anschaffung noch keine zehn Jahre zurück, stuft der Bundesfinanzhof diesen Vorgang als teilentgeltlich ein. Die Übernahme von Schulden gilt als Entgelt. Die Folge: Insoweit kann ein anteiliger, steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Unabhängig davon beginnt hinsichtlich dieses Anteils die 10-Jahresfrist erneut zu Laufen, d. h. eine steuerfreie Veräußerung ist erst wieder nach Ablauf von 10 Jahren nach der Schenkung möglich.
Unklar ist derzeit, ob diese Rechtsprechung auch auf Anteile an vermögensverwaltenden Personengesellschaften übertragbar ist, die ihrerseits fremdfinanzierte Immobilien halten. Wer einen solchen Anteil verschenkt, überträgt faktisch ebenfalls einen Teil der Schulden – und auch hier könnte innerhalb der 10-Jahresfrist ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegen. Allerdings besteht in diesem Fall kein Wahlrecht, ob und in welcher Höhe Schulden mitübertragen werden, sondern diese gehen durch die Schenkung des Personengesellschaftsanteils als Einheit automatisch über. Derzeit kann dies (noch) nicht ausgeschlossen werden.
Um das Problem zu vermeiden, könnten die Schulden vor der Übertragung - soweit möglich - getilgt werden. Alternativ kann es sinnvoll sein, die Immobilie zwar über eine Gesellschaft zu erwerben, die Darlehen aber privat aufzunehmen. Dann wäre der Gesellschaftsanteil nicht mit Schulden belastet und könnte steuerlich unproblematisch übertragen werden.
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien schon im Notarvertrag vornehmen
Beim Kauf einer Immobilie wird oft ein Preis verhandelt, ohne darauf einzugehen, welcher Teil davon auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfällt. Aus zivilrechtlicher Sicht ist das nachvollziehbar, da das Gebäude Grundstücksbestandteil ist. Aus steuerlicher Sicht ist das anders: Grundstück und Gebäude werden separat betrachtet. Wird die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt, können Abschreibungen auf den Kaufpreis des Gebäudes geltend machen werden, nicht jedoch für das Grundstück selbst. Um Abschreibungsmöglichkeiten optimal zu nutzen, sollte ein möglichst hoher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen. Falls schon im Notarvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen wird, ist diese grundsätzlich auch bei der Besteuerung zu berücksichtigen. Allerdings muss sie plausibel sein und muss die tatsächlichen Wertverhältnisse ausreichend widerspiegeln. Insofern empfiehlt sich beim Immobilienkauf eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Thema "Kaufpreisaufteilung".
Gewerbesteuer: Verlieren Sie die erweiterte Kürzung bei Verkauf von Immobilien im laufenden Jahr?
Die gewerbliche Vermietung und Verwaltung von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Gewerbesteuer. Es gibt jedoch eine gesetzliche Regelung, die es ermöglicht, den Gewerbeertrag um einen Teil des Einheitswerts des Grundstücks zu reduzieren. Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit werden können. Voraussetzung für diese Reduzierung ist, dass das Unternehmen im gesamten Erhebungszeitraum – also im gesamten Kalenderjahr – die begünstigte Tätigkeit ausübt. Eine nur teilweise Nutzung oder Verwaltung reicht dafür nicht aus.
Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder nutzen, gibt es die sogenannte erweiterte Kürzung. Dabei wird der gesamte Gewinn aus der Vermietung oder Nutzung von Immobilien von der Gewerbesteuer befreit. Wichtig zu wissen: Diese erweiterte Kürzung ist eine gesetzlich festgelegte Regelung, keine freiwillige Steuererleichterung, und es gibt klare Vorgaben, was als „Verwaltung und Nutzung“ von Grundbesitz gilt. Nur spezifische Nebentätigkeiten sind erlaubt, selbst aber nicht steuerbefreit.
In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun klargestellt, dass die erweiterte Kürzung nur gewährt werden kann, wenn das Unternehmen im gesamten Jahr der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nachgeht. Eine Unterbrechung dieser Tätigkeit, auch nur für einen Tag, führt bereits dazu, dass die Steuervergünstigung für das gesamte Jahr verloren geht. Es reicht also nicht aus, wenn das Unternehmen fast das ganze Jahr über Immobilien verwaltet. Ein einzelner Tag ohne die Tätigkeit kann dazu führen, dass das Unternehmen die Steuervergünstigung nicht mehr in Anspruch nehmen kann. Dies ist besonders wichtig für Unternehmen, die ihren gesamten Immobilienbestand veräußern wollen. Der genaue Zeitpunkt des Verkaufs ist entscheidend, um die Steuervergünstigung nicht zu verlieren. Im Vertrag muss der Übergabezeitpunkt exakt auf den 31. Dezember um 23:59 Uhr festgelegt werden. Würde dagegen beispielsweise zu Beginn des 31.12. oder an einem anderen Tag des Jahres die letzte(n) Immobilie(n) veräußert, entfiele die Begünstigung für den gesamten davorliegenden Zeitraum des Jahres.
Für Immobilienunternehmen ist es daher unerlässlich, die Verwaltung und Nutzung ihrer Immobilien sorgfältig zu planen und vor allem bei Aufgabe der Tätigkeit die Gewerbesteuerfreiheit im letzten Jahr sicherzustellen.
Ihr Ansprechpartner:
Prof. Dr. Mario Henry Meuthen
Steuerberater, Master of Science
+49 (0)40 734 420 600 | E-Mail
Neues zum Verwaltungsvermögen bei Grundstücken in Bebauung
Bei Übertragung von Betriebsvermögen hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, die bei optimaler Gestaltung das Betriebsvermögen bis zu 100% steuerfrei stellen könnten. Um dieses Ziel zu erreichen, sind einige Hürden zu überwinden. Eine dieser Hürden stellt das sogenannte Verwaltungsvermögen dar, das der Gesetzgeber nicht begünstigen will. Hierzu gehören beispielsweise an Dritte überlassene Grundstücke und Bauten, Anteile an Kapitalgesellschaften von unter 25%, Kunstgegenstände oder Wertpapiere und vergleichbare Forderungen. Auch Finanzmittel wie Geld, Sparanlagen, Festgeldkonten und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden bei der Ermittlung des Verwaltungsvermögens mit einbezogen. Hat man das Verwaltungsvermögen identifiziert und bewertet, entscheidet diese Größe darüber, ob und in welchem Umfang Begünstigungen in Frage kommen.
Das Finanzgericht Münster (FG) hatte in einen Fall zu entscheiden, ob ein in Bebauung befindliches Grundstück, das nach Fertigstellung des Gebäudes an Dritte vermietet werden sollte, am Bewertungsstichtag dem Verwaltungsvermögen zuzuordnen ist. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass allein die Absicht, das Gebäude nach Fertigstellung an Dritte zu vermieten, für die Zuordnung zum Verwaltungsvermögen ausreichend sei. Der Steuerpflichtige wollte die Qualifizierung als Verwaltungsvermögen verhindern und bekam Recht. Das FG entschied, dass es für die Einordnung als Verwaltungsvermögen nicht auf die beabsichtigte zukünftige Nutzungsüberlassung ankommt, sondern allein die tatsächlichen Verhältnisse am Übertragungsstichtag maßgebend sind.
Für die Unternehmensnachfolge hat dieses Urteil große Bedeutung, da Grundbesitz regelmäßig hohe Werte aufweist und somit erheblichen Einfluss darauf hat, ob und in welchem Umfang eine Verschonung des Betriebsvermögens erfolgen kann. Das Urteil könnte auch eine Rolle für die Frage spielen, ob das sogenannte "Leerstandsmodell", also der bewusste Verzicht auf eine Vermietung im geplanten Schenkungszeitpunkt, ein gangbarer Weg ist. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Revision gegen dieses Urteil zugelassen ist und bei einem möglichen weiteren Rechtsgang der Bundesfinanzhof anders entscheiden könnte.
